Главная / Бухгалтерский учет / Ипотека под аренду квартиры

Ипотека под аренду квартиры

Ипотека под аренду квартиры

Ипотека за чужой счёт: миф или реальность?


В то же время, законом ограничивается использование этой квартиры в качестве источника обогащения. Другими словами, невозможно превратить ипотечную квартиру в коммерческую недвижимость и сделать из неё, например, офис или коворкинг, сдаваемый в аренду. Невозможно также переделать жильё в нежилое помещение, после чего использовать в качестве торговой точки. Для этих целей заёмщик должен воспользоваться потребительским кредитом, коммерческой ипотекой или кредитом для бизнеса.

Предупреди банк и сдавай спокойно Для начала следует уточнить наличие в договоре с банком пункта о передаче купленной недвижимости в аренду.

Да, существует ряд банков, которые, несмотря на законодательно разрешённую аренду, запрещают подобные манипуляции, ссылаясь как раз на фразу из Закона об ипотеке

«если иное не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке»

.

Почему они это делают? Всё просто. Возможность перехода квартиры в собственность банка существует до тех пор, пока заёмщик не погасит ипотеку.

Собственником ипотечной квартиры всё это время числится её покупатель, но фактическим владельцем жилплощади является банк, квартира находится у него . И так как за годы сдачи квартиры и её активной эксплуатации чужими людьми состояние квартиры может заметно ухудшиться, а в случае форсмажора банку придётся её как-то сбывать, они пытаются обезопасить себя и запрещают сдачу квартиры внаём. Так что есть смысл очень внимательно изучить договор на наличие в нём пункта о запрете.

Не во всех банках, включающих пункт об аренде в свои договоры, правила строги и беспощадны.

Выгодно ли брать ипотеку и сдавать квартиру в аренду

Присутствие инфраструктуры тоже играет важную роль при поиске арендаторов.Легче окупается жилплощадь, купленная в доме эконом- либо комфорт-класса.Жилье в новостройке с готовой отделкой сдать можно будет сразу после приобретения. Квартиру без отделки придется еще привести в жилое состояние, а это дополнительные расходы средств и времени.

Недвижимость, приобретенную у предыдущих хозяев (вторичку) можно также сдать сразу.Квартира в ипотеку для сдачи в аренду должна находиться в городе, где проживает достаточное количество жителей, чтобы был спрос на сдачу квартир. В маленьком населенном пункте вряд ли будет возможность постоянно находить арендаторов, так как квартиросъёмщики не будут жить много лет в одной квартире.Рассчитаем выгодуСтоимость жилья в различных регионах не одинакова.

Возьмем для примера среднестатистическую московскую однокомнатную квартиру стоимостью 5 миллионов рублей.

В последующем все цифры тоже будут средними.Вариант 1. Процентная ставка по нашему кредиту составляет 13% годовых.

Сумму кредита берем 4 миллиона, при минимальном первоначальном взносе 20% (1 миллион руб.).

Сумма ежемесячного платежа при этом составит – 45 тыс.113 руб. Квартиру будем сдавать за 30 тысяч руб. в месяц.Рекомендуемая статья: Можно ли прописаться в квартиру в ипотеке: особенности и нюансыВариант 2.

Берем кредит без первого взноса.

Покупка квартиры в ипотеку для аренды

Договор лучше заключать сроком на год, в последующем пролонгируя документ.

Процент посчитаем тот же, хотя это и маловероятно.Вариант 3. Первоначальный взнос составит 60% — 3 миллиона руб.Теперь сравним суммы, получившиеся путем несложных расчетов в рублях.

Плюсы покупки жилья в ипотеку для аренды:

  1. Быстрое погашение задолженности. Если ипотечный платеж равен стоимости аренды, то кредитный взнос будет осуществляться за счет арендаторов без ущерба бюджета семьи;
  2. Залоговое жилье подлежит обязательному страхованию. В случае нанесения непоправимого ущерба недвижимости арендаторами, страховка гарантирует погашение задолженности перед кредитной организацией.
  3. Дополнительный доход. Полученные от аренды средства можно пустить в счет погашения ежемесячного платежа по ипотеке, оплату коммунальных услуг;

Минусы:

  1. Схема применима только для заемщиков располагающих отдельным жильем;
  2. Отсутствие гарантий в чистоплотности и ответственности арендаторов.
    В этом случае договор не требует регистрации. При грамотном подходе покупка квартиры в ипотеку для сдачи в аренду может существенно улучшить финансовое положение. Для этого важно учесть все нюансы данного мероприятия, а также изучить не только плюсы, но и возможные сложности.

    В большинстве случаев после окончания срока аренды жилье требует капитального ремонта;

  3. Риск просрочки платежа.

    Не имея собственных средств для выполнения ежемесячных обязательств перед банком, не следует полагаться на доход с аренды. Жилье может оказаться невостребованным несколько месяцев или недобросовестные арендаторы задержат арендную плату. Из-за этих факторов сформируется просроченный платеж по ипотеке.

Ипотека в аренду: как правильно сдать заложенную квартиру

Казалось бы, банки должны поддерживать такую инициативу: чем больше денег сможет выручить заемщик, тем выше вероятность, что он вовремя погасит кредит.

На деле банки только препятствуют успешной аренде. А банк против

«Если заемщик решил сдать квартиру в аренду, то в соответствии с кредитным договором он обязан не только информировать, но и получить согласие банка на соответствующее использование предмета залога»

, — сообщили РБК-Недвижимости в пресс-службе группы ВТБ.

И это не самое суровое ограничение: несколько лет назад банки прямо запрещали сдавать заложенную недвижимость. «Сейчас банки относятся более лояльно к подобным ситуациям.

Как правило, договором предусмотрено всего лишь получение согласия банка, — объяснила Бирина. — На практике заемщик обычно не делится с банком своими планами на жизнь и квартиру. Общение заемщика с банком происходит сугубо по существу: условия, документы, одобрение, сделка». Действительно, во время переговоров с банком потенциальный клиент вряд ли думает, что ему могут запретить пользование собственной недвижимостью тем способом, каким он хочет.
Между тем от позиции банка зависит многое: главное здесь — внимательно и вовремя читать каждый пункт договора.

«На этапе одобрения заявки фактор [будущей аренды] во внимание не принимается.

Одобрение заявки происходит в автоматическом режиме и на основании других параметров», — призналась директор департамента развития бизнеса Связь-Банка Марина Царегородцева. Для тех, кто невнимательно читал договор, «сюрпризы» начинаются быстро.

Правила съема

Чтобы понять, насколько такие опасения обоснованы, необходимо знать важные нюансы законодательства.

Кто на самом деле является собственником жилья, купленного полностью или частично на кредитные средства?

Однозначно полноправный и единственный владелец – это покупатель, который одновременно является заемщиком.

Если приобретаете готовую квартиру, то сразу после подписания договора купли-продажи следует оформить на нее право собственности. При покупке в ипотеку помещения, расположенного в новостройке, складывается немного другая ситуация – его возможно зарегистрировать лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Оформляя право собственности на кредитное жилье, регистрационная служба накладывает на него обременение в виде залога банка, которое приводит к некоторым ограничениям.

В результате вы не сможете продать или обменять квартиру без согласия финучреждения.

Кроме этого, в кредитном договоре обычно устанавливаются дополнительные запреты до полного погашения задолженности. Обычно без разрешения кредитора запрещено выполнять с жильем следующие действия:

  1. сдавать в аренду.
  2. прописывать родственников;
  3. делать перепланировку и переустройство;

В каких случаях банк может выселить заемщика и продать заложенную квартиру?

Прежде, чем выставить ипотечное жилье на аукцион, кредитор обращается в суд с иском о наложении на него взыскания. Это может произойти в случае, если вы не способны выплачивать долг по займу.

Купить квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду, выгодно ли?

из примера вы понимаете, что важно при расчете обратить внимание на следующие параметры, которые определяют выгодно ли взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду:

  1. Коммунальные платежи;
  2. Спрос или емкость рынка аренды (например, в городе с населением меньше 150 тыс человек выгодно сдавать квартиру будет проблематично);
  3. Стоимость аренды в районе, где покупаете квартиру;
  4. Ежегодные выплаты по страховке.
  5. Ежемесячный платеж;

Пример расчета в таблице: Сроки сдачи Аренда Доход (год) Коммуналка Ипотека Страховка Ремонт Расход 1-2 года 25000 300000 60000 264000 10000 нет 34000 3-4 год 27000 324000 70000 264000 10000 нет 20000 5-6 год 30000 360000 80000 264000 10000 30000 24000 7-8 год 32000 384000 90000 264000 10000 нет 20000 В прибыль, перекрывающую растраты по ипотеке можно включить получение налогового вычета в размере 260 тыс. рублей, при условии, что вы его не получали. Этой суммой лучше сразу погасить тело кредита и уменьшить размер платежа, но не срок ипотеки!

Мало кто при расчете учитывает ежемесячный доход заемщика, который за 30 лет может изменится как в лучшую, так и в худшую сторону. Надо понимать, что если приобретенная в ипотеку квартира не покрывает полностью перечисленных в списке, приведенном выше, расходом, то вам придется платить их из своего кармана, а для этого, например, потерять работу вы никак не можете, иначе начнутся проблемы по выплатам.
Вы можете увеличить расходы, например, уплачивая налоги, если официально оформите договор аренды (проводя его через банк), либо уменьшить расходы, например, по коммуналке, если собственником будет ветеран труда.

Может ли ипотечная квартира окупиться за счёт аренды?

В этом случае он сможет даже по чуть-чуть досрочно погашать кредит. Или, например, если купить квартиру за 3 миллиона, вложив в качестве первоначального взноса 40% (1,2 миллиона ₽), то при сроке кредитования в 20 лет заёмщику практически будет хватать арендной платы для ежемесячных платежей в размере 16,9 тысячи ₽. Комментировать08 июня, 2020Автор телеграм-канала 20Возможность окупить квартиру за счёт ипотеки зависит от статуса жилья.

Сейчас на рынке есть апартаменты и квартиры.

Апартаменты стоят в среднем на 20% дешевле, а расположение у них обычно лучше, чем у жилых домов (из-за особенностей требований к строительству). В апартаментах нельзя сделать постоянную регистрацию, только временную.

Если квартира будет сдаваться, этот момент непринципиален, а удачное местоположение только в плюс. Получается, что сдавать в аренду апартаменты выгоднее. Так что начинаем считать. Апартаменты площадью 32 кв.

м в пределах ТТК в Москве можно купить за 6,2 миллиона ₽. Вариант 1 Минимальный средний первоначальный взнос для покупки таких апартаментов — 20%, то есть 1,24 миллиона ₽. Средняя ставка по ипотеке на апартаменты — 11% (чуть выше, чем на квартиры).

Ипотеку берём на 16 лет (это оптимальный срок). При таких условиях ежемесячный платёж составит 55 тысяч ₽ + около 5 тысяч ₽ будет уходить на коммуналку. То есть всего 60 тысяч ₽ в месяц.

Сдать однушку за 60 тысяч в месяц будет очень сложно. Плюс нужно учесть ещё деньги на ремонт, в случае однушки в новостройке получится около 1 миллиона ₽.

Взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду: есть ли выгода

Стоимость коммунальных услуг — в среднем 2500 в месяц (зимой больше, летом меньше).Итак, в первую очередь, нам понадобится первоначальный взнос.

Как известно, это минимум 20% от стоимости квартиры.

Это около 350 000 рублей.Но, при таком первоначальном взносе, платеж по квартире будет составлять не 8000, а 13600, что больше платежа от жильцов.Чтобы платеж соответствовал стоимости аренды, первоначальный взнос нужен как минимум в 900 000 рублей.Но! Мы забываем о коммунальных платежах и дополнительных расходах(страховка, ремонты), которые придется регулярно платить. Подробнее о них, мы расскажем ниже.

А пока, просто добавим первоначального взноса, чтобы платежа от жильцов хватало на все.Навскидку, я спрогнозировал, что чтобы окупить все ежемесячные затраты, нужен первоначальный взнос, около 1,2 миллиона рублей. Ниже, в итогах я расскажу откуда такая большая сумма.По опыту моих приятелей, которые уже несколько лет занимаются сдачей своих ипотечных квартир, на начальном этапе и периодически, раз в 5 лет, требуются расходы на поддержание квартиры в хорошем состоянии.После покупки квартиры — в нее нужно купить минимально необходимую мебель, бытовую технику. Без всех необходимых удобств, жильцов на долгий срок не найти.Вам понадобится: диван-кровать, горку (под телевизор), плоский телевизор, холодильник, микроволновая печь, стиральная машинка, шкаф для вещей.

В ванной комнате, обязательно нужно сделать техническое обслуживание, или полностью заменить трубы и сантехнику на новые, надежные.

Ипотека за счет аренды: миф или реальность?

Для некоторых банков эта принципиальная позиция: так они ограждают себя от рисков. Большинство банков сейчас включают в договор пункт о необходимости получения согласия на сдачу в аренду.

Этот нюанс обязателен при оформлении страховки: она должна допускать использование помещения третьими лицами, и скорее всего, будет будет чуть дороже, чем стандартная страховка. В идеале собственник должен оформить еще и коробочную страховку, в которую включены страхование отделки, имущества и ответственности перед соседями в случае потопа или другого ущерба.

Стоит она недорого — от 449 до 5 тысяч рублей. Некоторые агентства, например, «Этажи», вовсе оформляют в подарок при сдаче квартиры в аренду.

Есть мнение, что программы, в которых разрешено сдавать жилье, менее выгодные, чем стандартные: выше процент по кредиту и требования к первоначальному взносу — он может достигать 50%. Но все зависит от города, количества представленных в нем банков, размера первоначального взноса и других нюансов. В стране, где вы зависимости от региона цены на недвижимость отличаются в 6-7 раз, каждый случай индивидуален.

Место имеет значение Ипотеку в аренду имеет смысл оформлять в Москве и больших развивающихся городах, где цены на недвижимость только растут. В «вымирающих» населенных пунктах, где рынок недвижимости в упадке, вы рискуете сильно переплатить за жилье, которое потом подешевеет. Район тоже важен: наиболее востребованы квартиры, расположенные близко от метро, в месте с развитой инфраструктурой — транспортными развязками, школами, парками, больницами, торговыми центрами.

Стоит ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы её сдавать?

Итог: без уже имеющихся средств на покупку квартиры, брать в ипотеку жилье с целью его дальнейшей сдачи в аренду не выгодно. Что же касается кредита на половину (или даже меньшую часть) стоимости квартиры, то в таком случае может идти речь о какой-то выгоде не в виде прибыли с платежей арендатора (поскольку сумма аренды будет почти эквивалентна сумма взносов по кредиту), а скорее в итоговом результате — мы получим квартиру фактически «дешевле».

Хотя опять-таки, при наличии средств на покупку квартиры, лучше приобрести ее без обращения банк и сдавать в аренду.

В итоге она быстрее отобьет затраты и будет приносить чистый доход. Общий вывод аналогичен предыдущему итогу — ипотека для покупки квартиры и дальнейшей сдачи не выгодна. Ответ на статью: . Вполне резонный вопрос, ведь квартира под залогом, можно ли её сдавать?

Закон этого делать — не запрещает. Стоит посмотреть договор с банком.

Если в договоре отдельно не оговаривается запрет на аренду третьими лицами. Редко, но бывает банки прописывают в договоре ипотеки условие о том, чтобы заёмщик информировал или получал согласие банка на сдачу недвижимости в аренду.

Далее: . Развёрнутый комментарий к этому посту: В 2007-2008 году в США бушевал ипотечный кризис (). Очень много людей брали по несколько домов в ипотеку, а платежи покрывали арендной платой.

Это казалось настоящим взломом системы. Однако кризис привёл к тому, что многие потеряли работу, было нечем платить аренду (те самые комедийные истории, когда 30-летние возвращаются домой к родителям).

Ипотека за счет аренды: расчет от эксперта

Но квартиры с хорошей транспортной доступностью стоят дороже, и в ходе нашего мониторинга подходящие варианты не нашлись (при поиске мы ориентировались на размер первоначального взноса в 20%).

Выплаты по ипотеке все равно превышали доход от аренды.Поэтому мы изменили некоторые характеристики поиска, точнее, понизили требования к жилью. Как вариант стали рассматривать новостройки на этапе строительства, так как цены на квартиры в таких проектах ниже.

Вот один из примеров. В ЖК в 5 км от МКАД можно приобрести однокомнатную квартиру площадью 39,95 кв. м за 2,7 млн рублей. Корпуса находятся на начальной стадии строительства, сдача планируется через полтора года (на момент написания статьи.

– Прим. ред.) При оплате первоначального взноса в 20% необходимо взять кредит на 2,2 млн рублей, по ставке в 12% и сроком кредита на 30 лет ежемесячный платеж составит 22,3 тысячи рублей.В поселке, который расположен в 3 км от этого ЖК, предлагают для сдачи в аренду «однушку» за 22 тысячи рублей в месяц. В городе Видное однокомнатные квартиры сдаются за 25-30 тысяч рублей в месяц.