Главная / Бухгалтерский учет / Может ли застройщик передавать строящийся объект инвестору частями

Может ли застройщик передавать строящийся объект инвестору частями

Может ли застройщик передавать строящийся объект инвестору частями

Договор инвестирования строительства дома


; Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство. Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к.

капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Вот дом, который построил. застройщик!

А вот если речь идет о долевом строительстве, то застройщиком может быть только организация (далее — Закон № 214-ФЗ).

Застройщик получает разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатацию, . Поскольку у застройщиков, как правило, нет специалистов в области строительства, они обычно привлекают технических заказчиков. Технический заказчик — это специализированная строительная организация, которая от имени застройщика (по агентскому договору) выполняет различные действия организационного характера — заключает договоры о подготовке проектной документации, контролирует качество выполнения строительных работ и т.

д. Заметим, что одна компания может совмещать различные функции, например быть инвестором и застройщиком одновременно.

Как видим, «застройщик» и «технический заказчик» — это категории, определяющие взаимоотношения сторон исключительно для целей государственного контроля в области градостроения (выдача различных разрешений, регулирование деятельности по привлечению средств для долевого строительства жилья и т.

д.). Как вы понимаете, для целей ведения бухучета не имеет значения, кто оформляет разрешение на строительство или на ввод объекта в эксплуатацию.

Ведь порядок ведения учета, прежде всего, должен отражать экономическое содержание хозяйственных операций между сторонами. Кстати, можно сказать, что у градостроительного термина «застройщик» есть экономический эквивалент — это девелопер. Девелопмент — иностранное слово (от англ.

development), но в последнее время оно прижилось и у нас.

Может ли застройщик передавать строящийся объект инвестору частями

Таким образом, инвестициями в самом общем смысле следует признать вложение капитала.

Цели при этом могут быть самыми разными.

Для коммерческих организаций это — получение прибыли любым законным способом. Деятельность, связанная с достижением поставленной цели (получением прибыли для коммерческой организации), должна быть признана инвестиционной.

Лицо же, вкладывающее свои средства для достижения поставленных целей, надлежит именовать инвестором. Таким образом, само по себе понятие «инвестор» еще ни о чем однозначно не говорит (также, кстати, как распространенное понятие «партнер».

Партнер юридической или аудиторской фирмы — это одно; партнер по бизнесу — другое; по теннису — третье, и т.д.). Упомянутый выше Закон N 39-ФЗ регулирует отношения между участниками только одного конкретного вида инвестиционной деятельности — капитальными вложениями.

Под ними понимаются инвестиции (т.е. денежные и другие вложения) в основные средства — затраты по новому строительству, реконструкции, приобретению оборудования и пр.

Другие виды инвестиционной деятельности, например долгосрочные финансовые вложения (участие в капиталах других организаций, выдачу долгосрочных займов и т.п.), не являющиеся капитальными вложениями, Закон N 39-ФЗ не рассматривает. Хотя согласно нормативно-правовому акту по бухгалтерскому учету ПБУ 23/2011 приобретение либо продажа акций (долей участия) в других организациях (за исключением финансовых вложений, приобретаемых с целью перепродажи в краткосрочной перспективе) также признается инвестиционной деятельностью.

Чем отличается ДДУ от договора инвестирования, и каковы правовые последствия каждого из них

Такая процедура — своего рода «подушка безопасности» для дольщика.

Ведь только после ее прохождения документ считается заключенным, а, следовательно, одна из сторон – участник долевого строительства – в случае неисполнения обязательств другой стороной – застройщиком — может требовать восстановления нарушенных прав.

Более подробно о том, что такое ДДУ, всех тонкостях и нюансах, на которые стоит обратить внимание при его заключении, расписано в статье .

ДДУ стоит отличать от предварительного договора долевого участия. Такой предварительный документ государственной регистрации не подлежит.

Следовательно, он не имеет полной юридической силы. Его можно подписывать только как «черновой вариант» будущего договора долевого участия.

При этом в обязательном порядке нужно акцентировать свое внимание на том, чтобы в таком предварительном договоре присутствовал пункт о будущем составлении основного ДДУ.

Причем с указанием срока, когда это будет сделано. В ФЗ №214 нет ни слова о договоре инвестирования. А между тем, до вступления в действие данной нормы, именно этот вид соглашения являлся основным при регулировании отношений между застройщиком и участником долевого строительства. Ведь дольщик – это, по сути, инвестор.
Но и в наши дни, когда основным документом-регулятором при участии в долевом строительстве все-таки является ДДУ, имеет место быть и подписание договора инвестирования. Договор долевого инвестирования является отдельным самостоятельным видом договоров.

Рекомендуем прочесть:  Трудовое законодательство сша 1950

Правила и условия его

Суть договора инвестирования в строительство и риски

№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации.» (с изменениями от 22 августа 2004 г.); Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

    Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство. Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора. Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности. Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке . По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре.

Почему у инвестора нет и не может быть права собственности на строящийся объект

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется». И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма Ст. 6:

«Инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений»

«ПРОТИВ» 1.

Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п. 1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект. 2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп.

3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11).

Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика. Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе.

Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями. Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект.

Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с , путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство , он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

Договор инвестирования не требует , и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (соинвестора).

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри в этой заметке. Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему: Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.

Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.

Учет обременений у инвестора и застройщика

Так, в нем предусмотрено, что органы государственной власти могут заключить с застройщиками договор о развитии застроенной территории, . В рамках этого договора на организацию могут быть возложены обязательства по строительству коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и последующей передаче этих объектов государству.

Взамен орган государственной власти обязуется предоставить земельный участок под строительство (бесплатно в собственность или в аренду (величина арендной платы должна быть равна земельному налогу)), а также принять определенные организационные решения, необходимые для процесса строительства; .

Однако значительно чаще, чем договор о развитии застроенной территории, застройщики заключают с государственными органами (например, с администрацией города) так называемый инвестиционный договор, не предусмотренный прямо Гражданским кодексом.

По сути, это договор о совместной деятельности; ; . В нем говорится, что администрация обязуется предоставить застройщику разрешение на строительство, а также земельный участок, а застройщик взамен передает администрации часть квартир в построенном доме или часть площадей в объекте нежилой недвижимости, иногда инженерные сети или объекты социальной инфраструктуры (детский сад, дом культуры и прочее).

Позиция Минфина заключается в том, что затраты на возведение объектов, передаваемых государству, могут учитываться в расходах при исчислении налога на прибыль только в том случае, когда объекты передаются в собственность государства по договорам о развитии застроенной территории.

Zakon.ru

Государственная регистрация права долевой собственности на эти незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется».

И включенная в этот же закон (видимо, для повторения и закрепления) норма Ст. 6: «Инвесторы имеют равные права на: владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений» «ПРОТИВ» 1. Положения ФЗ об участии в долевом строительстве о законном залоге, который возникает у инвесторов в отношении объекта строительства (п.

1 ст. 13 Закона). Это означает, что инвесторы не имеют права собственности на строящийся объект. 2. Положения ФЗ о банкротстве в части банкротства застройщиков, из которых следует, что объект находится в конкурсной массе застройщика (подп. 3 п. 1 ст. 201.9, 201.10, 201.11).

Эти нормы просто кричат о том, что в случае банкротства того, кто строил объект, ивнесторы являются его кредиторами, а сам объект — в массе застройщика. Мне кажется, что даже обсуждать как-то странно, какое именно решение заложено в законе. Единственное, пожалуй, исключение, это введенный 427-ФЗ режим долевой собственности в отношении объектов по инвестконтрактам с публичными образованиями.

Но там ведь речь идет о долевой собственности между (!) публичным образованием и (!!) застройщиком. Но не теми инвесторами, которые ивнестировали в объект. Поэтому в раунде первом — с безусловным отрывом побеждает вывод о том, что у инвестора не может быть собственности (индивидуальной, долевой) в отношении строящихся объектов.

Как застройщику оформить документы для передачи объекта инвестору

Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта.

Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст. 753 ГК РФ). В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст. 753 ГК РФ). Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления?

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21 апреля 1987 г. № 84, а также в постановлении Совмина СССР от 23 января 1981 г. № 105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству).

Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см., например, СНиП 42-01-2002). Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения.

Привлечение инвестора

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» и «Системы Главбух» 1.; «Чаще всего девелоперский проект реализуется несколькими компаниями.

Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Это может быть обусловлено как особенностями структурирования проекта внутри холдинга, так и необходимостью объединения усилий и вкладов бизнес-партнеров.

Для сравнения различных моделей в этой статье предположим, что одна из компаний (застройщик) обладает правами на земельный участок (право собственности или аренды), на котором планируется построить нежилое здание коммерческого назначения.

Вторая компания (инвестор) финансирует строительство. После завершения строительства обе стороны намерены получить право собственности на части объекта.

В статье не будут затрагиваться варианты с использованием внешнего финансирования (например, банковского), привлечением третьих лиц соинвесторами и возможностью отчуждения прав сторон третьим лицам до госрегистрации права собственности участников на объект.