Главная / Пенсионное страхование / Срок окупаемости коммерческой недвижимости

Срок окупаемости коммерческой недвижимости

Срок окупаемости коммерческой недвижимости

Срок окупаемости коммерческой недвижимости


Средний ценовой сегмент пострадал меньше. Вакансия в офисных центрах класса В и В- составляет примерно 15-20%. Все эти факторы способствуют увеличение сроков окупаемости офисов и, соответственно, делают инвестиции в них менее привлекательными». «Инвесторы стремятся к 5-7-летней окупаемости.

Эту планку сегодня держит стрит-ритейл – конечно, в первую очередь речь идет об объектах с хорошей транспортной доступностью, качественным трафиком. Для инвесторов это всегда интересно, вопрос только в стоимости входного билета. И если формат ТПУ подходит для крупных инвестиций, то стрит-ритейл как раз идеален для частных.

А вот офисы показывают наиболее низкую рентабельность, там высокий уровень вакансии, эти вложения можно назвать рискованными», – считает Виталий Лебедев, директор по развитию коммерческой недвижимости компании «БЕСТ-Новострой».

«Со стороны частных инвесторов мы видим интерес только к торговой недвижимости»

, – говорит генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Лена Серенко. По ее словам, большинство предпочитают «готовый продукт» – арендный бизнес с хорошим, качественным арендатором, предпочтительно сетевым (сеть аптек, салон связи, продуктовый магазин), но есть и такие, кто предпочитает сам сдавать помещение в аренду. Средняя запрашиваемая площадь помещений варьируется в пределах 60-80 кв.

м. Выбор предложений довольно обширный, но и цены продажи достаточно высокие. Если говорить про продажу готового арендного бизнеса, то все зависит от арендного потока арендатора, поясняет она.

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения.

Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов.

Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию.

Как выбирать коммерческую недвижимость для инвестиций?

Найти качественное здание или помещение сейчас можно практически в любом российском регионе. Арендные ставки будут ниже, но и цена объекта тоже.

Средний срок окупаемости объекта коммерческой недвижимости в России сейчас составляет примерно 10 лет. Впрочем, есть одна интересная закономерность: если регион или город относятся к числу экономически отсталых, сделка купли-продажи довольно часто превращается в настоящий театр. Для многих владельцев коммерческой недвижимости здесь сами объекты являются буквально смыслом жизни.

Сделки могут проходить очень долго с постоянными встречами и обсуждениями, продавец может внезапно изменить условия договора и эмоционально реагировать на любые возражения.

Photo: 2.

Арендаторы объекта Как я уже сказал, расположение объекта стоит подбирать с учётом того, кто именно будет арендовать объект. Осматривая то или иное здание, которое предлагается , необходимо чётко представлять, кто именно сможет его арендовать.

По сути, выбор предполагаемого арендатора — это задача номер один. Мы, к примеру, предпочитаем работать с крупнейшими федеральными продовольственными ритейлерами.

Их бизнес, на наш взгляд, наиболее стабилен. Даже во времена экономической турбулентности, когда люди отказываются от покупки новой пары джинсов или смартфона, они никогда не забывают о продуктах питания.

Здесь всё зависит от вашего бюджета.

Инвестирование в арендный бизнес: срок окупаемости

В случае если у инвестора есть денежные средства на приобретение большого по площади офисного помещения, то следует это сделать.

Если он серьёзно ограничен, то вам придётся довольствоваться небольшими помещениями, в которых будет располагаться что-то вроде мелко-розничного рынка (арендаторов много, они часто меняются, их доходы нестабильны и т.д.).
Сдать в аренду офис не предоставит большого труда, поскольку в любом крупном городе каждый день появляются новые организации, желающие снять комфортное офисное помещение. При установке стоимости аренды недвижимости необходимо учитывать ряд факторов. 1. Цена приобретения помещения. Можно определить средний или желаемый срок окупаемости помещения в месяцах, разделить цену на количества месяцев, получившееся значение будет являться арендной стоимостью.2.

Состояние недвижимости. Наличие ремонта, мебели, интернета и других предметов повышения уровня комфортабельности помещения. Наиболее оснащенное можно сдавать в аренду по более высокой стоимости.3.

Месторасположение помещения. В центральной части города аренда всегда дороже, чем на периферии.4. Наличие поблизости остановок общественного транспорта и метро.

Если в аренду сдаётся квартира, то преимуществом станет нахождение по близости магазинов, зон отдыха (парков), детских садов и школ. Иногда инвесторы проводят сравнение между арендным бизнесом и банковским вкладом (депозитом).

Многим из них кажется, что разницы между данными вариантами инвестирования нет.

Однако данное мнение является ошибочным. В условиях плавающих курсов и нестабильных экономических ситуаций арендный бизнес является более надёжным, чем банковский вклад.

При увеличении стоимости валют владелец помещения может повысить размер арендной платы.

Инвестиции в коммерческую недвижимость! Что прибыльно: советы

Под доходностью понимается отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта.

Чем доходность выше – тем лучше. При этом, доходность бывает двух видов: полная и чистая.

Чистая доходность рассчитывается после вычета всех расходов, которые были понесены на содержание недвижимости и налоговых сборов.

Другой важный критерий – срок окупаемости объекта недвижимости. Эта цифра – наглядный показатель того, сколько лет пройдет перед тем, как Вы полностью окупите вложенные в недвижимость средства. На сегодняшний день, отличным сроком окупаемости объекта коммерческой недвижимости является срок в 5-8 лет.
Рассчитать срок окупаемости будет проще, если Вы приобретаете недвижимость, которая уже арендуется.

Если же объект ещё не сдавался в аренду, Вам необходимо изучить рынок и спрос, а затем, рассчитать сроки окупаемости в зависимости от возможной ставки арендных платежей. Не забывайте также, что возможны и моменты «простоя» – Ваше помещение, возможно, будет какое-то время пустовать, пока Вы не подберете арендатора. Такие периоды также необходимо учесть при расчёте окупаемости.

На экономическую оценку недвижимости и инвестиций в свою очередь оказывают влияние другие, не менее важные факторы: месторасположение объекта коммерческой недвижимости необходимо выбирать исходя из типа недвижимости, т.к., например, торговая недвижимость, офисные помещения, производственная недвижимость требуют наличия разной инфраструктуры вокруг себя; востребованность конкретного вида недвижимости в большинстве случаев зависит от площади помещения: помещения небольших размеров наиболее востребованы и их проще сдать в аренду не только в кризис, но и в стабильной рыночной ситуации;

Что нужно знать о коммерческой недвижимости

Здания и постройки играют большую роль в бизнесе: сложно переоценить, что значит коммерческая недвижимость для большинства предпринимателей.

Но для многих она является не частью собственного дела, а самим делом: ее продают, покупают, сдают в аренду.

Попробуем оценить окупаемость коммерческой недвижимости и выгоду от ее приобретения. Существует два важных параметра для инвестиций: сроки окупаемости коммерческой недвижимости и последующая доходность от нее.

Оба считаются для каждого объекта индивидуально. Окупаемость – это возможность возмещения затрат, или период, в течение которого вы получаете прибыль в размере первоначального вложения.

Нормальным считается срок окупаемости коммерческой недвижимости 10 лет, минимальный составляет около 8 лет, максимальный – 15 при правильном выборе вложения. Но нередко случается и так, что покупка окупается только лет через 20, либо не окупается вовсе. Доходность коммерческой недвижимости – это относительная величина, которая считается как отношение прибыли к сумме вложений и умножается на сто.

Так, если вы купили недвижимость за 2 млн.

и получаете за нее арендную плату 10 тыс.

Приведем самые популярные примеры: магазины и торговые центры за МКАД обладают доходностью

Как рассчитать окупаемость арендного бизнеса: 3 взгляда на 1 задачу

То есть, окупаемость чуть более 8 лет, о чем продавец и указывает в объявлении о продаже арендного бизнеса.

рублей, ваша доходность – 6% годовых. Не стоит путать доходность с доходом от коммерческой недвижимости. Доход – это абсолютная величина, те самые 10 тыс. рублей, которые вы получаете от арендатора. Доходность коммерческой недвижимости в Москве сильно зависит от типа объекта.
2. Вторая разновидность немного сложнее, и встречается, как правило, когда арендатор подписал долгосрочный договор аренды, предусматривающий ежегодную индексацию, например 7% в год.

Тогда продавец не ленится, считает сумму аренды на каждый год, и суммирует уже проиндексированные величины. В нашем примере это будет выглядеть так: 1 год – 2 400 тыс. руб., 2 год – 2 568 тыс. руб., 3 год – 2 748 тыс.

руб., 4 год – 2 940 тыс. руб., 5 год – 3 146 тыс. руб., 6 год – 3 366 тыс. руб., 7 год – 3 602 тыс. руб. и так далее. Просуммировав доход за 7 лет получаем величину 20 770 тыс.

руб., что уже больше стоимости в 20 000 тыс. руб., то есть объект окупается менее, чем за 7 лет.

Продавец пишет об этом факте в объявлении с восклицательным знаком, выделяя жирным шрифтом. Подход покупателей. У покупателей подход несколько иной.

При этом логика абсолютно прямая:

«я вкладываю наличные деньги, и доход меня тоже интересует наличными»

– то есть, чистый доход, за вычетом всех явных и скрытых расходов.

Расходами в первую очередь выступают налоги (обычно 6% от доходов, или налог на патент), а также эксплуатационные расходы, не компенсируемые арендаторами (это могут быть расходы на содержание администратора, охраны, уборку, аренду земельного участка или какая-то часть коммунальных расходов).

Как правило, чем крупнее объект недвижимости, тем больше сопутствующих расходов, которые собственник несет самостоятельно.

Бесплатная консультацияЮриста:ПО ЖИЛИЩНЫМ ВОПРОСАМ

Подача в инстанции. Отслеживание. Контроль каждого движения дела.

Всегда есть вероятность, что клиенту не нужно идти в суд или составлять претензию и иные документы, так как перспективы выиграть нет и клиент зря потратит время и деньги, хуже того, усугубит свое положение. Именно по этому юристы нашей компании сначала делают бесплатный анализ ситуации, изучают имеющиеся документы, и только после этого предлагают пути решения, если они имееются.

Почему нам доверяют? Качество обслуживания Уже более 10 лет наша компания оказывает бесплатные юридические консультации в различных областях гражданского права. Скорость Профессионалы своего дела проконсультируют Вас в течении 5 минут.

И Вы будете знать все о решении своей ситуации. Знание Дело каждого клиента передается в соответствующий отдел права, где его анализирует не менее 3х специалистов, включая старшего юриста.

Конфиденциальность В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г.

N 152 «О персональных данных» — мы гарантируем полную конфиденциальность всех консультаций Экономия Благодаря большому опыту в сфере гражданского права, мы с уверенностью можем говорить, как надо поступать в различных ситуациях. Минимальные действия, для максимального результата.

Легкость Обращаясь к нам, клиенты забывают о своей проблеме.

Доверьте свою заботу нам, профессионалам своего дела.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас!

Москва Санкт-Петербург Нажимая кнопку ОТПРАВИТЬ, вы принимаете условия Отправить Отправить Вам помогутнаши юристы и адвокаты «Каждую проблему можно решить по средствам закона.

Новостройки для бизнеса.

Нюансы вложений в коммерческую недвижимость

Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удалённой от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход.

Отметим, что далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным — не менее 30 % таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными. Факт 3. Процесс приобретения и содержание коммерческой недвижимости требует больших усилий и материальных затрат по сравнению с покупкой жилья. Владельцу коммерческой недвижимости не удастся укрыться от налогов.

Чаще всего проблема решается путем создания ИП, и владелец коммерческого помещения платит 6 % с оборота или с дохода от аренды.

Факт 4. Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах петербургских новостроек — жители того же района, чаще всего — самого жилого комплекса.

На эту категорию покупателей приходится более 55 % спроса.

Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. В основном это предприятия сферы услуг, пекарни и т. д. Ещё чаще объекты приобретаются с целью сдачи в аренду.

К слову, арендная ставка ликвидных объектов колеблется от 1,5 до 2,5 тыс. рублей/кв. м. Факт 5. Чтобы оценить доходность и ликвидность коммерческой недвижимости, необходимо обращаться к брокерам, ведь покупка любой недвижимости требует профессиональной консультации.

Единственное, что хочется отметить: плюсом приобретения коммерческих помещений в новостройке у застройщика является тот факт, что такая недвижимость не обременена большой юридической историей, не требует больших вложений, особенно если покупать её в начале строительства.

Инвестиции в коммерческую недвижимость

м.

На самом деле цена коммерческого помещения и, разумеется, уровень доходности определяется исключительно ценой аренды, по которой можно сдать тот или иной коммерческий объект. Если ориентироваться на ценах фактических сделок, которые мы сейчас проводим для инвесторов с минимальными инвестициями в 7 000 000 – 10 000 000 рублей, то большинство инвесторов ориентировано на доходность объекта с максимальным сроком окупаемости 7-8 лет. Разумеется, у продавцов таких объектов совершенно другая точка зрения.

Они выставляют цену, которая, даже при наличии имеющихся арендаторов с долгосрочными договорами, окупается через 10-11 лет. Коммерческие объекты с окупаемостью больше 11-12 лет уже практически не пользуются популярностью. Купить торговое помещение по цене до 10 000 000 рублей со сроком окупаемости около 8 лет на пересыщенном рынке коммерческой недвижимости достаточно сложно, но все же реально.

Если срок окупаемости получается меньше, то можно считать это большой удачей. Потому что спрос и конкуренция на подобные коммерческие объекты очень высоки. Особых знаний и навыков управлений подобными объектами не требуется.

Если коммерческий объект подобран правильно, он в хорошем техническом состоянии, заключён среднесрочный или долгосрочный договор аренды, то такой объект будет приносить стабильный доход.

Главная проблема в поиске коммерческих помещений, находящихся на первой линии, заключается в том, что такие объекты очень редко появляются в открытых продажах. Цена, как правило,

Как определить срок окупаемости недвижимости

Узнать ставку дисконтирования можно, суммировав размер безрисковой доходности конкретного объекта и наиболее существенные риски инвестиционной идеи.

Рассчитывая срок окупаемости коммерческой недвижимости, вы сами определяете, какие факторы способны сильнее всего отразиться на прибыльности. В качестве безрискового показателя можно выбрать:

  1. доходность по облигациям федерального займа, еврооблигациям или ценным госбумагам;
  2. ставки по банковским депозитам в рублях сроком до 1 года в наиболее надежных финансовых организациях страны;
  3. ключевую ставку ЦБ.

После рассчитывается коэффициент по формуле 1/(1+ставка дисконтирования)t , в которой t является номером прогнозного для поступления финансов периода.

Умножив коэффициент дисконтирования на величину будущего дохода, вы получите эквивалент ожидаемой прибыли, который учитывается при расчете окупаемости недвижимости. Любой договор аренды помещения предполагает пункт об индексации платы, что связано с инфляцией.

Частота пересмотра стоимости указывается в контракте, но обычно проводится не чаще одного раза в год. В качестве ориентира используют самые разные показатели:

  1. несколько фиксированных величин, которые применяются в зависимости от наступления указанных в договоре условий.
  2. устанавливаемые государством ставки или коэффициенты;
  3. уровень инфляции;
  4. фиксированный процент;

Чтобы верно провести расчет окупаемости коммерческой недвижимости, необходимо сразу определиться с вариантом индексации и именно его внести в будущий договор с арендатором.

Средний срок окупаемости коммерческой недвижимости

Под доходностью понимается отношение доходов от сдачи объекта недвижимости в аренду за год, к стоимости коммерческого объекта. Чем доходность выше – тем лучше. При этом, доходность бывает двух видов: полная и чистая.

Чистая доходность рассчитывается после вычета всех расходов, которые были понесены на содержание недвижимости и налоговых сборов. Другой важный критерий – срок окупаемости объекта недвижимости.

Эта цифра – наглядный показатель того, сколько лет пройдет перед тем, как Вы полностью окупите вложенные в недвижимость средства. На сегодняшний день, отличным сроком окупаемости объекта коммерческой недвижимости является срок в 5-8 лет. Рассчитать срок окупаемости будет проще, если Вы приобретаете недвижимость, которая уже арендуется.

Если же объект ещё не сдавался в аренду, Вам необходимо изучить рынок и спрос, а затем, рассчитать сроки окупаемости в зависимости от возможной ставки арендных платежей.

Не забывайте также, что возможны и моменты «простоя» – Ваше помещение, возможно, будет какое-то время пустовать, пока Вы не подберете арендатора.